笔者最近借助这些数据，盘点了下浦东新区这十年（2012年开始）开盘的新盘至今的价格涨幅，整理了其中

　　部分楼盘开了好几期，开盘持续了好几年，如万科翡翠公园和万科海上传奇各自开了6次盘，每期价格不相同，

　　张江科学城不必多说，高端产业创造了众多高薪岗位，也创造了大量的周边置业需求，张江汤臣豪园又是科学城核心区少有的商品房自然受到追捧。

　　10年过去了，它的二手单价仅为2.88万/㎡，年均涨幅只有2.94%，还跑不赢银行利息，而且该楼盘在2017年单价一度达到3.5万/㎡，近五年楼盘均价是下降的。

　　究其缘由，是因为楼盘所处的宣桥板块是一个无学区、无产业、也无规划的尴尬区域，地铁16号线虽然穿过该板块，但是楼盘距离地铁也超出步行范围。

　　该盘上涨原因和前一年的张江汤臣豪园类似：张江科学城核心区少有的商品新房；同时也对口张江集团中学。

　　要对口这个学校，除去张江汤臣豪园1-4期和汇智湖畔家园，只有一个房龄较长的胡姬花园可以选，稀缺性让其和张江汤臣豪园一样成为一个长线黑马。

　　板块方面，除去依然亮眼的周康板块，北蔡当年有三个楼盘表现也明显优于大盘，尤其是北蔡御桥的万科海上传奇、在相比前一年开盘单价提高不少的情况下，涨幅依然位居前列

　　虽然这个楼盘槽点满满：临近的垃圾焚烧场、密密麻麻的高压线，但它的优点却不容忽视：双轨交、学区、多个商场，以及金色中环的规划是其成交价水涨船高的原因。

　　如果张江汤臣豪园和汇智湖畔家园是2号线沿线张江楼盘的标杆，那万科翡翠公园则是13号线沿线张江楼盘的王者。

　　正在建设的未来张江地标建筑“科学之门”就在小区旁边，13号线沿线以后是张江重点发展的区域，浦东买房看产业的逻辑在涨幅中被体现的淋漓尽致

　　花木绿城锦绣兰庭是当年内环少有的新楼盘，虽然开盘价格不低，但是内环内、世纪公园旁、房龄新是它长线涨幅不低的原因。

　　比较令人意外的是惠南民乐城惠益绿苑也上了榜，它是2014年动迁房转为商品房出售的一个项目，年均涨幅也接近12%。

　　要知道2012、2013年其实也有不少惠南的新盘开盘，如：布鲁斯小镇（二期）、华钜御庭(三期)等，但是涨幅都不尽如人意，究其缘由主要是其开盘价比同期开盘的惠南项目都要低不少（可能是动迁房转售的原因），而近期的二手售价也没有被别的项目拉开。

　　森兰名轩荣获榜首，开盘时它的单价要比同期同区域开盘的仁恒森兰雅苑和绿城上海御园要低很多，但是目前二手价格方面，这三个楼盘几乎差不多。

　　经过多年的建设，森兰社区的环境已经变得很好，森兰名轩开盘单价虽不高，但品质并没有落下：干挂石材外立面，优美的生态景观、人车分流等等

　　它和同区域其它楼盘享受相同的配套：地铁，双学区、环境等等，低基数价格开盘让森兰名轩成为当年的涨幅王者。

　　另外值得提及的是万科双子星：万科翡翠公园、万科海上传奇开盘单价相比上一年纷纷提高，但涨幅拉长线看依然领先绝大部分楼盘。

　　内环内的地产尚海郦景、仁恒公园世纪和内环边的陆家嘴锦绣前城尽管开盘价格按照当年来看都不低，但是涨幅依然不错。

　　出现这样的情况主要是因为：2015年底到2016年初是上海房价突飞猛进的一段时间，2016年开发商应对新的市场环境，有的选择暂缓开盘，有的则是大幅度提高开盘价格。

　　万科翡翠公园、地产尚海郦景、陆家嘴锦绣前城等热门楼盘单价纷纷提高1万以上；仁恒公园世纪更是直接提价2万。

　　虽然市场一般，当年唐镇有不少楼盘依旧选择入市，而且外环外5万甚至6万+的单价，让购房者吐槽不少。

　　目前来看比较知名的唐镇三兄弟：浦发罗兰翡丽、大名城紫金九号和仁恒东郊花园涨幅也达到了当年的中位数（同润金色橘苑：7.42%）

　　究其原因，主要因为唐镇虽然在外环外，但是地铁两站到金科路，三站到张江高科；自身板块内有庞大的卡园产业园，工作机会众多；而且这些次新房品质也是相当不错，许多相关工作人员选择就近置业。

　　少量开盘的楼盘的年化涨幅其实比2016年开的楼盘要高，因为2017年新盘开盘价格基本与2016年持平，甚至微跌

　　这一年前滩第一个商品房：晶耀名邸(一期)正式进入市场，涨幅超越前几年的霸榜项目：万科翡翠公园，位列当年第一。

　　前滩是政府花重金打造的第二个“陆家嘴”，定位极高，加上有华师大二附中九年一贯制的学区，以及有太古里商业及滨江资源，热度是近些年上海热度最高的区域之一。

　　和张江一样：产业+学区，以及能级很高的规划是其房价增速极快的原因，当然当中也少不了炒房客们的助推。

　　近一年（2021-2022）二手市场，前滩的楼盘价格是横盘甚至部分产品是微跌的（比如二房户型）。

　　2018年浦东开盘的新盘且在近期有成交记录的有28个楼盘，年化涨幅超过10%的有16个，涨幅超过20%的有3个：其中2个在前滩。

　　这一年市场依然处于不温不火的状态，因为新房限价的存在，万科翡翠公园最后一批房源价格甚至比2016、2017年都低。

　　前滩不少商品房涌入市场，晶耀名邸一年开了三期，在目前2022年二手市场上，晶耀名邸一期热度要比二、三期高不少，一方面是因为一期户数最多，而二三期体量太小，；二是因为二、三期最大面积只有112㎡的小三房，而一期最大有155㎡的四房，对于置换业主来说户型更友好。

　　晶耀名邸近期可查的成交都是来自一期：16-20万/㎡都有成交；二、三期近期二手是否有成交以及成交价未知。

　　前滩另外一个楼盘中粮前滩海景壹号涨幅领跑，2018年8.5万/㎡的单价在今天的视角看来就是白菜价。

　　学区+产业是一方面，房子本身品质来说，中粮前滩海景壹号、晶耀名邸（一期）以及两年后开盘的三湘印象名邸可以算是前滩区域内的天花板了

　　2019-2020年开盘的新房目前有可查成交记录的不多，有些楼盘可能刚交房还没拿到产证，所以这里只统计能查到的。

　　其中公元2040位于浦东祝桥，位置看地图就发现位置已经快到浦东机场了，在房价普涨行情启动后，依然要靠分销渠道才能去化，最后依靠引进一个进才的分校据才勉强清盘。

　　豪宅和临港新城的楼盘本文确实没有怎么表格上出现，并不是它们涨幅不高，主要原因就是开头提到：成交信息不明确或者无成交。

　　豪宅主要的问题是小区内各种房源单价差异极大：不同楼层、不同户型、不同面积（部分豪宅大面积单价比小面积贵）、能否看江（浦东次新豪宅大多是滨江盘）能让同一个小区同一时间段成交的单价差异极大。加上豪宅成交量没有低总价盘高，所以很难用一两套房子代表整个小区的均价。

　　现在这些楼盘大多数挂牌都是20万/㎡起步，部分25万/㎡朝上，若按照挂牌价计算涨幅也是惊人的，但是成交价呢？

　　九庐因为最后一批限价新房压着，2022年截止到8月一套二手都没有成交，说是倒挂100%，但是没有成交就不做数。

　　滨江凯旋门、陆家嘴壹号院确实有个位数成交，但是成交价格未知，特别是滨江凯旋门面积跨度大、江景资源也各不相同，很难估计真实的均价，所以本文没有将它们纳入前文表格当中，理论上这两个楼盘跑赢大部分同期楼盘的。

　　万科翡翠滨江因为门口太古里地块的原因，江景可能会受影响，最近挂牌量激增，挂牌价有下滑趋势，实际成交价也会跟着下滑。

　　三湘印象名邸，近期一直流传有26万/㎡的成交记录，先不论真实性，哪怕是真的，这个也是有江景的大面积平层的价格，同小区的不靠江、小户型房源挂牌在20万 /㎡附近。

　　万祥、书院、泥城、芦潮港地区因为不是临港的核心区，所以次新房的年化涨幅大多数比不过平均值，比如2017年至今涨幅很低，甚至微跌的几个楼盘都是这些区域的。

　　1、临港新房楼市的天量供应及一二手倒挂，临港每年成千上万套的新房进入市场，新房价格目前也基本被限制在3.3-3.4万/㎡，大部分新盘不需要3.1人才也能购买，甚至像103片区的中建玖海云天、鹏瑞云璟湾等都开了中介分销，顾客随到随买。这样的局面下，临港的二手房就不那么的吸引人了。

　　2、近年区域内房价上涨过快，比如说2018年2.9万/㎡开盘的陆家嘴滴水涟岸，最后可查成交信息是2021年6月的6.5万/㎡，涨幅只计算到2021年的话，和当年的涨幅冠军：中粮前滩海景壹号、晶耀名邸（一期）等楼盘差不多。

　　回看浦东2012年后的新房涨幅，和浦西环线论逻辑不同的是，最影响涨幅的两个因素是：产业和学区。

　　涨幅最靠前的板块毫无疑问是：张江和前滩、两者都是定位能级极高，有产业、有学区的板块。此外，张江商品房稀缺；前滩整个板块都是新房，城市界面干净、近黄浦江，这些因素也给房价高涨幅助推了不少

　　浦东内环次新房不多，有些楼盘当年开盘价格也不便宜，但是它们至今的涨幅都大多是高于平均值不少的，主要原因就在于：稀缺，内环的土地出一块少一块。

　　北蔡、唐镇、周康这三个板块因为近张江或者前滩，处于产业辐射范围，且有地铁穿过，城市界面近些年也更新不少，房价自然也水涨船高。

　　此外就年份而言，2015年底-2016年初和2020年底-2021年初是上海楼市两次大行情，二手房均价均出现普涨。

　　2015年买的新房年化涨幅明显比2016年涨幅高不少，因为2016年新房提价了；2018-2020年买的新房大部分现在普遍涨幅也可观，因为这几年新房是限价的。