今天（10月23日）上午，深圳市土地房产交易中心连发两份“深圳市土地使用权出让公告”。其中，17、18号公号显示：11月22日，深圳将有6块住宅用地集体出让！这6块居住用地分别位于坪山（3块）、龙华、光明以及大鹏。

　　大鹏宅地：人才住房销售均价不高于20520元/平方米，最高销售单价不高于23598元/平方米。

　　宇宙中心龙华目前在链家上多数房价都已经上了10万，甚至不少豪宅进入了15w+，比如汇龙湾、莱蒙水榭春天等。而本次土拍限制最高7.1万/平的售卖均价，直接把龙华一颗“豪宅心”给捏的稀碎。

　　但光明最新地块的未来的最高售价是4.7万每平。也就是说，一夜之间，一平少了一万，估计开发商想干坏事的心都有了。

　　另一边，坪山最近一段时间最高的成交价来自大东城二期，单价最高有5.3万的。而此次推出的三幅地块，未来的最高售价为3.87万/平。

　　2014年，深圳实行被称为“930购房政策”后，建面9070被取消了；2016年，深圳的“1004新政”后，改成套内9070。现在，这份公告直接表明建面9070要重出江湖了。

　　从表面来看，以坪山出让的这块地为例：3万/平的均价和90平方米以下的建面，意味着总价在270万上下，首付81万上下（肯定有比这个价格更低的），这无疑是刚需的一次狂欢。

　　就在4个月前的“史诗级”土拍，龙光地产以65.85亿夺得位于龙华红山的一幅土地，楼面地价高达6.7万/平。这个价格已经逼近或超过临近的二手房，比如中航天逸小区单价在6.5-7万左右。

　　同样是在这场土拍上，中海和电建分别以54.8亿、20.12亿拿下光明两个地块。前者可售楼面价4.22万/平，后者可售楼面价则有4.28万/平。

　　当时，有不少业内人士认为加上实际核算的其他成本之后，项目未来估计要卖到6.5万以上。甚至有不少媒体为了推介光明楼盘，吹出光明未来10万+的构想。

　　不仅10万的梦没有了，而且6万的本也没有了。要知道，人家的均价低到了4.7万/平，你地价都到了4.2万以上，拿什么去竞争。

　　以2015年的坪山地王为例，当年12月22日，位于坪山新区的G11337-0101号居住用地挂牌出让，被深圳信达置业有限公司与深圳坤润投资有限公司联合以30.3亿元竞得，2.5万元/平的楼面价成为当年坪山“地王”，后来由泰禾集团提供代建和销售。

　　有分析人士公开测算，这一项目入市后，售价至少要到4.2万元/平才能盈利，这还不算这几年的利息等其他成本。

　　村长在几天前的文章中专门提到过深业中城楼盘背后的那点事，市场上甚至传出4000多人排队买192多套房。

　　这个盘之所以火，是因为其中有价差、有核心地段的优势，还有深业的产品力……老实说，谁要是能借个500万，我马上去排队。

　　不久前杭州万科的楼盘传出预售之后无人登记，杭州秀隐翠园7号楼在开放现场并接受购房意向登记一个多月后，并没有客户登记申请购买。这在曾经一房难求需要摇号抢房的杭州，实属罕见。

　　就杭州而言，很多二手房已经开始悄然降价，甚至有业主下降10万求售。在青岛，二手房房价已经连续8个月出现下跌。即便是一线城市北京，今年国庆的北京楼市网签数量，更是创下了历史新低。

　　前两天，据公众号“每日成交”数据显示：恒裕滨城二期某套88平的4房，成交总价2375万，单价约27万/平，又一次突破该小区的二手房成交最高价。

　　而在8月，恒裕滨城二期的二手房成交单价最高还是约23万/平，不到一个月，又涨了17%，涨幅十分惊人。

　　9月17日，龙华汇龙湾成交了一套建面约89平的低层3房单位，总价约1053万，单价为117535/平，破“11”！

　　这还不是最高的，目前，龙华的莱蒙水榭山二手房挂牌价最高达到约17.6万/平，是一套建面约272平的6房单位，总价约4800万，这也是目前龙华二手房挂牌价最高的房源。

　　政府从根源上直接规定了商品住房入市最高均价并限制了最高地价，从官方层面给改片区的房价定了一个长期价格走势。

　　要知道，一个项目从拿地到开始规划再到开盘之间，至少需要2年的时间，当然个别高周转房企我们不做比较。

　　现在看来，这六块宗地的定价都算合理区间范围内。但官方想要的是，这六个项目2年后的价格仍是如此。

　　2018年以来，“房住不炒”的政策开始下发到全国各地。国家对于房地产市场的态度一直很明确：下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

　　四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

　　另外，在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，计划到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　如果说，1998年，开启了房地产改革，将福利分房改为住宅市场化；2018年，深圳开启二次房改，将住宅市场化改为租售并举。

　　10月21日，《深圳市地价测算规则》正式施行，标志深圳地价测算正式由“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准迈入“标定地价”单轨制。

　　解释起来就是，通过《深圳市地价测算规则》，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化，让地价测算不再神秘。

　　本次拍地，实际上是标准地价的正式运用，比如对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。这在根本上保证了，所出让地块未来售价不会太高。

　　总的来说，降低安居房价格并增大供应，目的是稳定深圳居住成本，而稳定居住成本，其终极目的是继续做强深圳的人才竞争力，维持深圳独占鳌头的人口争夺优势。

　　因为不管是限价、限购、还是限贷，这都是稳房价“表面”功夫。事实上大家都知道，有效降低房价的唯一方法，就是地方政府让利民间，降低土地出售价格，大量供应廉价土地，房价自然能够止涨。

　　当然这样做的前提是，深圳是为数不多的已经彻底摆脱土地财政的城市，正因如此，深圳才能大笔一挥，降低政策性住房土地价格、限制土拍最高地价。

　　所以说，每个城市有自己的玩法，深圳这套拿到别的地方不一定管用，但是在本地的效果，估计11月22日应该能看到个眉目。

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